9. Karlsruher Altlastenseminar - 2008
Due Diligence bei der Grundstücks- und Immobilienbewertung –
Risiken durch Altlasten und Gebäudeschadstoffe beim Bauen im Bestand
11. und 12. Juni 2008
IHK Karlsruhe, Haus der Wirtschaft
Herausgegeben von Egloffstein / Burkhardt
| REVVIN – Revitalisierung von Industriebranchen: Entwicklung eines Technologie-Finders für die Sanierung von kontaminierten Standorten Dipl.-Ing. Thomas Haupt, Dr. Ralf Kilger, Dipl.-Ing. Stadtplaner Daniel Luchterhandt, Dr. Irina Tschistowskaja, Dr. Nils-Christian Lund Das Projekt „Revitalisierung von Industriebrachen in St. Petersburg“ - kurz: REVVIN - befasst sich mit der nachhaltigen Entwicklung und der Wiedergewinnung ehemaliger Industrieflächen in der Stadt St. Petersburg. Die russische Metropole steht vor der großen Herausforderung, das historische Stadtzentrum sowie den sich daran anschließenden Industriegürtel umzugestalten. Insbesondere in diesen Bereichen liegen enorme Potenziale, die Stadt innerhalb der bestehenden Strukturen und damit ohne neue Flächenin-anspruchnahme am Stadtrand nachhaltig zu reformieren. Für das historische Zentrum als UNESCO-Weltkulturerbe (4,4% des Stadtgebietes) besteht die Aufgabe darin, die Revitalisierung im Einklang mit der großen Zahl an Bau- und Kulturdenkmälern zu bewältigen. |
| Due Diligence - Transparente Bewertung auf Basis belastbarer Informationen einer Datenbank-Plattform mit flächendeckenden Daten für Deutschland Dipl. Ing. Michael Andrae Die Anforderungen an Informationen zur Liegenschaftsbewertung nehmen in Deutschland weiterhin zu. Neben den Bedingungen in der Finanzwirtschaft aus Basel II und MaRisk sowie den neuen Anforderungen aus der BelWertV (Beleihungswertverordnung) kommen Verpflichtungen aus dem Markt selbst, Bewertungen aufgrund haftungsrechtlicher Relevanzen transparenter, insbesondere nachvollziehbarer zu gestalten. So haben die Fonds-Betreiber versucht, sich mit einer Eigenverpflichtung gegen eine Regulierung durch das BaFin zu schützen und Bewerten die Fonds jetzt jährlich durch zertifizierte, wechselnde Sachverständige. |
| Grundsätze der Umwelt Due Diligence anhand von Erfahrungen bei der Deutschen Bahn AG Dipl.-Geol. Rainer Scholz Der Verkehrsmarkt als Schlüsselbranche moderner Volkswirtschaften ist zurzeit einem starken Wandel unterzogen. Globalisierung, Klimawandel und Ressourcenverknappung, Deregulierung und demografische Entwicklungen sind dabei Megatrends, denen sich die Deutsche Bahn AG als einer der weltweit führenden Anbieter im schienengebundenen Verkehr, im Land- und Luftfrachtverkehr sowie im Seeverkehr stellen muss. Um ihre Position zu stärken optimiert die Deutsche Bahn ständig ihr bestehendes Geschäft, baut kontinuierlich ihr Verkehrsnetz aus und realisiert Verbundeffekte, in dem sie beispielsweise geschäftsübergreifende Kostenoptimierung durch Größeneffekte erzielt. |
| Environmental und Technical Due Diligence beim Bauen im Bestand Dr. Birgit Memminger, Frank Burchardi Der vorliegende Beitrag befasst sich mit den Grundzügen der Technical und Environmental Due Diligence Prüfungen, die bei Bestandsimmobilien zumeist gemeinsam ausgeführt werden. Sie stellen zwei wichtige Bausteine der Due Diligence dar. Motivation und Zielstellung der Due Diligence hängen dabei in starkem Maße davon ab, ob diese vom (potentiellen) Käufer oder Investor oder aber vom Verkäufer oder Eigentümer veranlasst werden. |
| Die neuen Verwertungsverordnungen des Bundes: Aktuelle Entwicklungen und Auswirkungen auf Abbruch und Sanierung Dr. Ralf Kaminski Am 13.11.2007 hat das Bundesumweltministerium den Arbeitsentwurf einer Artikelverordnung mit dem Titel „Verordnung zur Regelung des Einbaus von mineralischen Ersatzbaustoffen in technischen Bauwerken und zur Änderung der Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung“ vorgelegt. Am 10.01.2008 hat es in Bonn ein erstes Hearing zu den Inhalten und Auswirkungen des Entwurfs gegeben. Am 20. und 21.05.2008 ist im Umweltbundesamt in Dessau über die fachtechnischen und wissenschaftlichen Grundla-gen des Regelungspakets diskutiert worden. |
| Verfahrensgrundlagen bei der Bewertung von Immobilien Dipl.-Ing. Hans-Wolfgang Schaar Die in der Bundesrepublik Deutschland nach dem 2. Weltkrieg eingeführte soziale Marktwirtschaft besitzt seit Beendigung des seit 1936 geltenden Preisstopps durch die Einführung des Bundesbaugesetzes auch für den Grundstücksmarkt Gültigkeit. Staatliche Eingriffe in den marktwirtschaftlichen Preisbildungsmechanismus sind diesem Modell bis auf wenige Ausnahmen fremd. Vielmehr bestimmen Angebot und Nach-frage den Preis der Immobilie. Eine Preiskontrolle findet grundsätzlich ebenso wenig statt wie eine Beschränkung der freien Verfügbarkeit. Jedermann steht es folglich frei, sein Grundvermögen zu dem ihm angemessen erscheinenden Preis zu veräußern, sofern sich nur ein Käufer findet, der bereit ist, den geforderten Preis zu zahlen. |
| Instandsetzung der denkmalgeschützten Großmarkthalle in Frankfurt am Main Horst Peseke, Prof. Dr.-Ing. Klaus Bollinger, Prof. Dipl.-Ing Manfred Grohmann Die Planungen für den Bau einer Großmarkthalle in Frankfurt begannen schon in der Kaiserzeit. Nach einer ersten Bauphase, die ihren Abschluss mit dem Ausbruch des ersten Weltkrieges fand, begannen 1926 die Planungen und die Ausführung der Halle nach den Plänen von Martin Elsässer. Die Großmarkthalle war notwendig geworden, damit sich die Lebensmittelversorgung der Frankfurter verbesserte und sich Frankfurt als Versorgungszentrale des Umlandes behaupten konnte. |
| Sicherung der Altablagerung „Balger Straße“ in Baden-Baden durch eine kombinierte Einphasen-Dichtwand /MIP_wand /Dränagewand Dr. Dipl.-Geol. Thomas Egloffstein, Dipl.- Ing. Gernot Kunz, Dipl.-Geol. M. Schmiel In den Jahren 1956 – 1972 wurde eine ehemalige Tongrube nordwestlich der Stadt Baden-Baden als Deponie zur Ablagerung von Siedlungsabfällen, Gewerbeabfällen, Sperrmüll, Bauschutt und Erdaushub sowie Straßenkehricht und Reste aus der damaligen Hausmüll- und Klärschlammkompostierung genutzt. Das Ablagerungsvolumen wurde bei einer Ablagerungsfläche von ca. 6,5 ha mit ca. 700.000 bis 1.000.000 m3 abgeschätzt. Die Deponie wurde nach ihrer Schließung lediglich mit einer ca. 1 – 5 m starken Erdabdeckung ohne jeglichen weiteren technischen Sicherungselemente versehen. |
| Entwicklung der ehemaligen Buckenberg-Kaserne zu einem neuen Stadtteil von Pforzheim als ein Beispiel für kommunales Flächenmanagement Dr. Rüdiger Philipps Aktives Flächenmanagement stellt ein wichtiges Instrument im Rahmen einer nachhaltigen Stadt- und Regionalentwicklung dar. Insbesondere in dicht besiedelten Ballungsräumen, zu denen u.a. auch der Großraum Stuttgart, Pforzheim und Karlsruhe zählt, sind neue Entwicklungs- und Gestaltungsflächen nur in begrenztem Maße vorhanden. Entsprechend wohl überlegt will daher die Entwicklung von Brach- bzw. Konversionsflächen sein, um unter ökologischen, wirtschaftlichen und sozialen Aspekten langfristig einen möglichst hohen Nutzen zu erzielen. |
| Flächenrecycling: Sanierung des ehemaligen Güterbahnhof-West in Wiesbaden Dietrich Schwarz Der ehemalige Güterbahnhof-West wurde zu Beginn des 20. Jahrhunderts am westlichen Rande der damaligen Stadt Wiesbaden angelegt. Er diente – wie in allen vergleichbaren Städten – als Güterumschlagplatz, vor allem für den Transport und Umschlag von Massengütern. Aufgrund des industriellen Wandels und veränderter Transportwege verlor der Güterbahnhof schon zu Beginn der achtziger Jahre des vergangenen Jahrhunderts diese Funktion und lag seitdem mehr oder weniger brach. Mangels geeigneter Vorstellungen der Deutschen Bahn als Grundstückseigentümerin über die Verwendbarkeit der ca. 10 ha großen Fläche ließ diese in den achtziger Jahren die noch vorhandenen Gleisanlagen einfach zuschütten, um das Areal für einige Jahre an die amerikanischen Streitkräfte zum Abstellen von Panzern zu vermieten. |
| Sanierung eines ehemaligen Gaswerkstandortes innerhalb eines denkmalgeschützten Ensembles in Baden-Baden Dipl.-Geogr. Achim Ernst Der Name Batschari Palais an der Mozartstraße geht auf die Zigarettenfabrik Batschari, erbaut in den Jahren 1908 und 1909, zurück und bedeutete für die Kurstadt Baden-Baden mit seinem internationalem und vor allem rauchendem Publikum den Beginn der industriellen Phase. Unter August Batschari wurde die Zigarrenproduktion bis zu einer maschinellen Tagesproduktion von mehr als drei Millionen Stück ausgebaut. Der Markenname ABC wurde in allen bedeutenden europäischen Städten durch Verkaufsstellen bekannt gemacht, so dass das Unternehmen auch während des Ersten Weltkriegs seine Produktion im gewohnten Umfang aufrechterhalten konnte. |
| Sprengen im Bestand – Vorteile und Risiken, Voraussetzungen, Sprengstatik, Erschütterungen, Emissionen Dipl.-Ing. Walter Weber Die heutige und zukünftige Raumplanung, bedingt durch das Bevölkerungswachstum und das Eingrenzen von Flächen zur Bebauung, ergeben eine nüchterne Bilanz. Auf immer engerem Raum sind wir gezwungen unsere Arbeiten an den Mann beziehungsweise an die Frau zu bringen. Dies hat zur Folge, dass die Anforderungen an einen Rückbau sprengtechnisch oder konventionell, immer höher werden. |
| Risk Assessment – Versicherbarkeit von Restrisiken bei der Wiedernutzung von Grundstücken Dr. Dietrich Mehrhoff Altlastenverdachtsflächen und Grundstücke, bei denen eine nutzungsbezogene Gefährdung der Schutzgüter und der Umwelt dazu geführt hat, dass Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden mussten, aber auch Grundstücke, bei denen der Verdacht nicht ausreichend belegt werden konnte, haben insofern ein erhöhtes Risikopotential und damit einen merkantilen Minderwert, als dass der Ordnungspflichtige das Risiko tragen muss, ggf. für die Kosten einer Nachbesserung bzw. erneuten Sanierung aufkommen zu müssen. |
| Risiken durch Altlasten und Gebäudeschadstoffe aus der Sicht der Kreditwirtschaft Thomas Schroth Zur Sicherstellung von Krediten benötigen Banken als Sicherheit ein Pfand, das möglichst über eine lange Dauer einen stabilen Wert darstellt. Hierfür eignen sich insbesondere Grundstücke und Gebäude. Altlasten und Gebäudeschadstoffe können die Werthaltigkeit und die Verkäuflichkeit der verpfändeten Immobilien jedoch mehr oder weniger stark beeinflussen. Im Rahmen einer Immobilienbewertung in Verbindung mit einem Altlastengutachten können heute die Risiken sicher bewertet werden, sofern in den Gutachten klare und für die Banken plausible und verständliche Aussagen gemacht werden. |
| Due Diligence bei der Bewertung von gewerblichen Grundstücken Klaus-W. Möller Systematische Stärken-/Schwächenanalyse des Objekts. Gegenstand der DD sind Prüfungen rechtlicher tatsächlicher und finanzieller Gegebenheiten, insbesondere Risiken, Umweltlasten und Zukunftsperspektiven. Grundsätzlich und prinzipiell sind alle Kriterien einer DD dieselben, wie bei einer normalen Wertermittlung mit besonderem Augenmerk auf Nachhaltigkeit der Erträge, Entwicklung der Lage/des Standortes und auf Umweltrisiken |
| Erfahrungen zum Einsatz von Vor-Ort-Analysentechniken am Fallbeispiel eines Altstandortes in NRW Dr. Andrea Hädicke Im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Brachflächen spielt die Weiterentwicklung von Untersuchungsverfahren, -methoden und -strategien eine wichtige Rolle. Dieser Weiterentwicklung dient ein vom Landesamt für Natur, Umwelt und Verbraucherschutz (LANUV) geplanter Leitfaden, der im Rahmen eines Untersuchungsvorhabens derzeit erarbeitet wird und in 2008 veröffentlicht werden soll. |
| Gebäudeschadstoffsanierung und – Entsorgung bei Revitalisierung und selektiven Rückbau im Bestand Dipl.-Ing. Lars Nitsche, Dipl.-Ing. Heinrich Schymanek Um Gebäude, die in der heutigen schnelllebigen Zeit noch nicht einmal alt sein müssen, einer neuen Nutzung oder nur einer Modernisierung zu zuführen spricht man von einer Revitalisierung der Immobilie. Umgesetzt heißt es meist bei Planung einer Revitalisierung zuerst Entkernung bis zum Rohbau und danach erfolgt eine genaue Planung mit den einzelnen Gewerken für die Wiederherstellung. |
| Sanierung des ehemaligen Industriegeländes in Berlin-Spindlersfeld Irina Przybylski Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wurde das Gelände im Südosten von Berlin industriell genutzt. Im Zuge der 120-jährigen industriellen Nutzung dieses Grundstückes entstanden auf einer Gesamtfläche von etwa 110.000 m2 mehrere Anlagen für chemische Reinigung, mehrere PER-Tanklager, eine Wäscherei und eine Lackfabrik (s. Abb. 1). |
| Erosionsprobleme beim Bau von Abdichtungs- und Rekultivierungsschichten Dr.-Ing. Ulrich Sehrbrock, Dipl.-Ing. Michael Prahl, Dr.-Ing. Jörg Bartels Bei der Abdeckung von Deponien kommt es annähernd bei jedem Projekt zu Erosionserscheinungen in der Rekultivierungsschicht. Sofern diese, wie in den meisten Fällen, von geringfügigem Umfang sind (siehe Abb. 1 und Abb. 2) und so mit einfachen Mitteln wieder saniert werden können, bleiben sie lediglich eine ärgerliche Randerscheinung. Nehmen die Erosionen jedoch größere Ausmaße an, bis hin zur Zerstörung des gesamten Abdeckungssystems inkl. eventueller Einbauten (siehe Abb. 3 bis Abb. 6), stellt sich unmittelbar die Frage nach Ursache und Schuld, so dass eine bis dahin eventuell harmonisch gelaufene und qualitativ hochwertig ausgeführte Baumaßnahme für alle Beteiligten unmittelbar nach Fertigstellung noch zu einem Albtraum werden kann. |
| Ehemaliges Gaswerk Karlsruhe Durlach - Sanierung im Bestand unter schwierigen Platzverhältnissen Maria Rebel Von 1861 bis 1956 betrieb die Stadt Durlach eines der 3 städtischen Gaswerke in Karlsruhe. Nach dessen Stilllegung wurde der gesamte Gebäudebestand bis auf das Reinigergebäude abgebrochen. Auf dem Gelände siedelte sich ein Pharmazieunternehmen an, welches das ehemalige Reinigergebäude in sein Firmengelände integrierte und als Lager nutzte. |
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